10 наурызда премьер-министр Олжас Бектенов тұрғын үй-құрылыс саласына қатысы бар Үкімет мүшелері мен квазимемлекеттік сектор өкілдерінің қатысуымен кеңес өткізді. Кездесуде айтылған мәселелерге қарағанда, жыл соңында жалпы ішкі өнімге құрылыс саласының қосатын үлесі едәуір артуы мүмкін. Себебі 2026 жылы «Бәйтерек» ұлттық басқарушы холдингі бұл секторға 2,4 трлн теңге бағыттауды жоспарлап отыр. Бұл алғаш рет жүзеге асырылып отырған шара емес. 2025 жылы құрылыс саласы экономиканың негізгі қозғаушы күштерінің біріне айналып, нақты көлем индексі 15,9%-ға өсті, ал мемлекеттік қолдау көлемі 2,35 трлн теңгені құрады. Алайда сарапшылардың пікірінше, Қазақстанда қолжетімді тұрғын үй көлемі артқан сайын, оның бағасы да тез өсіп, көпшілік үшін қолжетімсіз бола түсуде. Бұл үрдістің себептері мен салдарына тоқталсақ.
ӨЗІМІЗДІ ӨЗІМІЗ БАСЫП ОЗУ
Мәселен, «Бәйтерек» ұлттық басқарушы холдингі» АҚ басқарма төрағасының бірінші орынбасары Нұрболат Айдапкелов Үкімет отырысында холдинг желісі бойынша тұрғын үй құрылысын дамыту шаралары туралы баяндады.
Оның айтуынша, 2025 жылы «Бәйтерек» холдингі және оның еншілес ұйымдары – «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ және «Отбасы банк» АҚ тұрғын үй құрылысына жалпы көлемі 2,35 трлн теңге мөлшерінде қолдау көрсеткен.
«Бұл 3 млн шаршы метр тұрғын үйді немесе 35,6 мың пәтерді пайдалануға беруге мүмкіндік берді. «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның үлесі ел бойынша пайдалануға берілген көппәтерлі тұрғын үйлердің жалпы көлемінің 22%-ын құрады (…) 2026 жылы «Отбасы банктің» барлық бағдарламалары аясында жеңілдікті ипотекалық несиелеу арқылы тұрғын үйге мұқтаж 70 мыңнан астам отбасын қамтып, 1 трлн 630 млрд теңге көлемінде ипотекалық қарыз беру жоспарланып отыр. Ал «Бәйтерек» холдингі 2026 жылы тұрғын үй құрылысын қолдауға жалпы шамамен 2,4 трлн теңге бағыттайды», – делінген Үкіметтің хабарламасында.
Бұл мәліметке Олжас Бектенов қалай жауап берді? Премьер-министр құрылыс қарқынының оң динамикасын сақтауды тапсырды.
«Үкіметтің кеңейтілген отырысында Мемлекет басшысы жұмысымыздың басты мақсатын айқындады. Ол – азаматтардың өмір сапасына тікелей әсер ететін нақты нәтижелерге қол жеткізу. Бұл тұрғыда құрылыс саласы негізгі қозғаушы күштердің бірі саналады. Өткен жылы саланың оң қарқынын сақтап, тұрақты дамуын 16% деңгейінде қамтамасыз ете алдық. 20 млн шаршы метрден астам тұрғын үй пайдалануға берілді. Соның нәтижесінде 185 мың отбасы баспаналық жағдайын жақсартты», – деді премьер-министр.
Сонымен қатар ол Үкімет назарын «Отбасы банктің» қызметі ең алдымен халықтың әлеуметтік тұрғыдан осал топтарын қолдауға бағытталуы тиіс екеніне аударды. Осыған байланысты екінші деңгейлі банктердегі коммерциялық ипотеканы дамытуға жаңа тәсілдер қажет, бұл мемлекеттік бағдарламаларға түсетін жүктемені азайтуға мүмкіндік береді. Премьер-министр бұл жұмысты Өнеркәсіп және құрылыс министрлігіне Ұлттық банкпен бірлесіп жүргізуді тапсырды.
Ең қызығы, президент 2026 жылы 9 қаңтарда ғана қол қойған Құрылыс кодексіне қатысты нормативтік актілерді 1 шілдеге дейін қайта қарап, қабылдау жоспарланып отыр.
ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫ ҚАНДАЙ ӨСІМ БЕРЕДІ?
Егер құрылыс саласының экономикалық тиімділігін сандық тұрғыдан бағаласақ, онда миллиондаған шаршы метр тұрғын үйдің салынуы елдің тұрғын үй қорын едәуір арттыратыны рас.
Алайда саланың өсімі 16% деңгейінде болғанын алға тартып, құрылыс секторын экономиканың негізгі қозғаушы күштерінің бірі деу қаншалықты орынды? Себебі тұрғын үйдің бір шаршы метрі – экономикалық тұрғыдан бір рет қана пайда әкелетін ерекше тауар. Өнеркәсіптік зауыттар немесе ІТ-сектор сияқты салалардан айырмашылығы, тұрғын үй пайдалануға берілгеннен кейін жаңа өнім өндірмейді. Яғни құрылыс экономикасының тиімділігі негізінен бастапқы кезеңде – нысан алғашқы рет сатылған кезде көрінеді.
Осыдан туындайтын тағы бір сұрақ бар: мемлекет жыл сайын халықты әлеуметтік қолдауға бағытталатын триллиондаған теңге көлеміндегі шараларды жүзеге асыра отырып, дәл сол жеңілдікті тұрғын үй шаршы метрлерін көбейтуді ескеріп отыр ма? Біздің ойымызша, даму институттарының қаражаты есебінен жүзеге асатын құрылыс жобаларының экономикалық емес, әлеуметтік әсері басым. Яғни ол халықты баспанамен қамтамасыз етумен қатар уақытша жұмыс орындарын ашып, құрылыс материалдарына сұраныс қалыптастырады. Алайда мемлекеттік қолдау әлсіресе немесе мүлде тоқтатылса, бұл «экономиканың драйвері» саналатын сала бірден экономиканың артта қалған секторларының қатарына түсіп қалуы мүмкін. Себебі жеңілдіктерсіз халықтың төлем қабілеті айтарлықтай төмен деңгейде.
Біздің түсінуімізше, премьер-министрдің коммерциялық ипотеканы дамытуға жаңа тәсілдер әзірлеу туралы тапсырмасы да осы жағдаймен байланысты. Қазақстанда жеке баспанаға қол жеткізу тек жеңілдікпен несие алатындар үшін ғана емес, қарапайым азаматтар үшін де күрделі болып отыр. Елдегі нарықтық ипотека іс жүзінде тоқырау күйінде: екінші деңгейлі банктердің мөлшерлемелері 2025 жылы табысы төмендеген көптеген азамат үшін қолжетімсіз.
Бірақ мемлекет өзінің квазимемлекеттік құрылымдары арқылы бір мезетте әрі негізгі құрылыс салушы, әрі негізгі қаржыландырушыға айналуы қалыпты жағдай ма? Әрине, жоқ. Себебі экономиканың тұтас салаларының (ауыл шаруашылығы – соның бір мысалы) бюджеттен немесе оған жақын көздерден тұрақты қаржы құюға тәуелді болып қалуы нарықтың табиғи дамуын бұрмалайды. Мұндай жағдайда нарық өз күшімен жаңа экономикалық құн қалыптастыруға қабілетсіз болып қалады.
Сондықтан қағаз жүзінде құрылыс саласы қамтамасыз етіп отырған экономикалық өсімнің едәуір бөлігі бизнес бастамасынан емес, мемлекеттік қолдаудан туындап отыр деген болжам бар. Ал мұндай жағдайда жетістікті өз еңбегіңнің нәтижесі ретінде көрсету де қиын емес.
ТӘУЕЛДІЛІК ШЕЖІРЕСІ
Соңғы он бес жылда Қазақстан тұрғын үй алуды қолжетімді ету үшін талай тәсілді қолданып көрді. Алайда біздің байқауымызша, бұл тетіктердің көбі азаматтардың да, құрылыс компанияларының да мемлекетке иек артуын азайтқан жоқ, керісінше күшейте түсті.
2012 жылы қабылданған «Қолжетімді тұрғын үй – 2020» мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысының көлемін арттырып, халықтың баспана алу мүмкіндігін кеңейтуге бағытталған ірі бастамалардың бірі болды. Мұндай шаралар ең алдымен жас отбасылардың, бюджеттік сала қызметкерлерінің және мемлекеттік кезекте тұрған басқа да азаматтардың пәтер алу кезегін жылдамдату үшін қолға алынған еді. Сол кезде мемлекет тұрғын үй салу мен пәтер сатып алуды түрлі тетіктер арқылы ынталандырды: субсидиялар бөлінді, жеңілдетілген ипотекалық несиелер ұсынылды, сондай-ақ бюджет қаражаты есебінен тұрғын үйлер салынды.
Яғни тұрғын үй саласының экономикасы әлі де болса мемлекеттік қаржылық қолдауға сүйеніп отыр. Құрылыс секторындағы іскерлік белсенділікті нарықтың өзі емес, көбіне бюджеттен бөлінетін қаражат қозғап отыр деуге болады. Мемлекет тұрғын үй салуға тапсырыс береді, ал құрылыс компаниялары сол тапсырысты орындайды. Барлығы түсінікті. Соған қарамастан, мемлекет құрылыс саласының негізгі қозғаушысы ретінде өзін емес, өзгелерді атауға бейім. Неліктен екені де шамамен белгілі.
2017 жылы Қазақстанда «7-20-25» бағдарламасы іске қосылды. Алайда содан кейін елде тұрғын үй бағасы 3–4 есеге дейін өсіп, нарықта бағаның шамадан тыс қымбаттау үрдісі қалыптасты. Ондаған жыл бойы жүргізілген қолдау бағдарламалары тұрғын үйді шын мәнінде қолжетімді ете алған жоқ. Керісінше, әрбір жаңа қаржыландыру толқыны шаршы метр бағасының тағы бір рет қымбаттауына әкелді. Соның салдарынан жеңілдетілген ипотеканың төмен пайыздық мөлшерлемесі беретін артықшылық іс жүзінде бағаның өсуімен жойылып кетеді. Ең қызығы, құрылыс компаниялары нарыққа қолжетімді тұрғын үй ұсыну үшін мемлекеттен қолдау алады. Бірақ ол баспаналар бәрібір нарықтық бағамен сатылады. Өйткені елде шаршы метр құнын реттейтін жүйе жоқ.
ҚЫМБАТТАДЫ, ҚЫМБАТТАП ЖАТЫР, ӘЛІ ДЕ ҚЫМБАТТАЙДЫ
Әңгіме, әрине, тұрғын үй туралы. Үкімет даму институттары арқылы құрылыс саласына арзан қаржы құйып, оны ынталандырып отыр. Бірақ соған қарамастан, баспана бағасының кем дегенде тұрақтап қалуына да (төмендеуін айтпағанда) ешқандай алғышарт байқалмайды.
2026 жылғы қаңтарда Informburo тұрғын үй бағасының өсуіне арналған репортажында сарапшылардың пікірлерін келтіреді. Олардың айтуынша, бастапқы нарықта шаршы метр бағасы орта есеппен 11–17%-ға қымбаттаған, ал екінші нарықта өсім 25% және одан да жоғары деңгейге жеткен.
«2026 жылғы 1 қаңтардан кейін басталған жобаларға бұл 16% ҚҚС қолданылмайды. Бірақ осы төңіректегі дүрбелеңнің өзі бағаның шамамен 17%-ға өсуіне алып келді. Бұл өсімнің негізі – дәл сол 16% ҚҚС. Оның үстіне мұндай жағдай тек ірі қалаларда ғана емес, өңірлерде де байқалады. Сондықтан мұны алыпсатарлық сипаттағы қымбаттау деп бағалауға болады», – дейді жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы Александр Пак.
Ал шаршы метр бағасына инфляцияның әсері туралы да жеке пікірлер бар. Кейбір сарапшылардың айтуынша, құрылыс компаниялары шығындарын азайту үшін инфляцияның салдарын да пәтер сатып алушылардың мойнына жүктеп отыр.
«Дегенмен дәл осы тұрғын үй нарығының өзі ақырында бүкіл жүйеге қауіп төндіруі мүмкін. Өйткені барлық шығынды соңғы тұтынушының мойнына арта беру мүмкін емес. Қазірдің өзінде кейбір сарапшылар нарықтың шамадан тыс қыза бастағанын айтып жүр. Бұл жағдай сатып алушылар қазіргі бағамен баспана алуға дайын болғанға дейін ғана сақталады. Ал сұраныс төмендесе, нарық елеулі қиындықтарға тап болуы мүмкін», – дейді қаржы сарапшысы Арман Бейсембаев.
Ал «көп әрі жылдам салу» саясатына сүйеніп қалған мемлекет мұндай жағдайдан қалай шығуы мүмкін? 2026 жылға арналған жоспарларға қарағанда, Астанада бұл жағдай мәселе ретінде қабылданбайтын секілді — керісінше, қолдау үшін бұрынғыдан да көп қаржы бөлінбек.
